Wybierając dom w UK kierujemy się wieloma aspektami. Bardzo ważne jest otoczenie – każdy chciałby zamieszkać w przyjaznej okolicy, wśród wesołych, szczęśliwych, spełnionych ludzi w miejscu, które sprzyja spokojnemu życiu i zapewnia nam bezpieczeństwo. Na ogół nie bierzemy jednak pod uwagę adresu jako takiego. A tymczasem może on znacznie podbić cenę nieruchomości!
Niektórzy z kupujących potrafią za ładnie brzmiący adres dopłacić naprawdę wiele. Zgodnie z jednym z raportów przygotowanych przez jedną z wiodących w Wielkiej Brytanii agencji nieruchomości, ładny adres może podbić cenę domu nawet o 40%! Działa to jednak i w drugą stronę – zdarza się, że cena domu musi zostać obniżona, bo nikt nie jest zainteresowany jego zakupem – właśnie z powodu adresu!
Eksperci doszli do wniosku, że najbardziej pożądane adresy zawierają następujące słowa: crescent, square oraz mew, podczas gdy te, które cieszą się najmniejszym zainteresowaniem: road, grove oraz court (ten wniosek wysnuto na podstawie analizy nieruchomości położonych w stolicy Wielkiej Brytanii). Trzeba zaznaczyć, że londyński rynek nieruchomości ze sprzedaży domów posiadających pożądane adresy generuje więcej zysku niż rynki walijski i reszta rynku angielskiego razem wzięte. Nie powinno to budzić zdziwienia biorąc pod uwagę fakt, że nieruchomości w Londynie są najdroższe w skali kraju, a wysokość cen zależy w nim od wielu czynników. Pożądany adres jest najwidoczniej jednym z nich.
W jaki sposób eksperci doszli do prezentowanych wniosków? Opracowana metodologia pozwoliła specjalistom z zakresu nieruchomości ocenić nieruchomości wystawione na sprzedaż w ustalonych wcześniej lokalizacjach (badany obszar ograniczał się w zasadzie do stolicy kraju). Przyjrzeli się transakcjom przeprowadzonym w okresie dwunastu miesięcy (dane wzięte były z Lonres, Land Registry oraz Wetherell).
Eksperci obliczyli, że w ustalonym przedziale czasu w centralnym Londynie sprzedano 2400 nieruchomości. Średnia cena domu w tej lokalizacji wyniosła 1503 funtów za sqft.
Następnie przeprowadzono analizę zebranych danych: eksperci wybrali te domy, których adres zawierał w sobie „road” i ułożyli nieruchomości adresami, w kolejności od najdroższych do najtańszych. W ten sposób stworzyli hierarchię, która pokazała, przy których ulicach w Londynie znajdują się najdroższe, a przy których najtańsze domy.
Następnie dokonano podobnej analizy dla adresów zawierających w sobie wymienione wyżej słowa. W ten sposób ustalono, że do najbardziej pożądanych adresów w centralnej części Londynu należą te, które zawierają słowo „crescent” – osoby zainteresowane takim adresem muszą zapłacić o wiele więcej. Niekiedy nawet 40% więcej niż średnia cena nieruchomości (co w przeliczeniu na funty wynosi 2103 na sqft). Średnia cena domu w UK o powierzchni około 2 tysięcy sqft daje ponad 5 milionów funtów).
Na olejnym miejscu w rankingu uplasowały się adresy zawierające „square”. Daleko im jednak do wartości, jaką osiągnęły te z „crescent” – ceny domów położonych przy „square” są wyższe od przeciętnych tylko (albo aż!) o 20% i wynoszą średnio 1807 funtów za sqft. Typowy dom o takim adresie kosztuje zatem około 3,8 miliona funtów.
Trzecie miejsce zajmują domy o adresie zawierającym „mew”. Ich średnia cena jest o około 14% wyższa od ceny standardowej. Daje to w przeliczeniu na sqft 1715 funtów. Domy o takim adresie, położone w centrum Londynu, kosztują około 3 milionów funtów.
Kolejne miejsca zajęły: „row” (£1,696 za sqft), „place” (£1,651), „gate” (£1,613), “terrace” (£1,568), „walk” (£1,533) oraz „gardens” (£1,509).
Jak zaznaczyliśmy wcześniej, zdarzają się także adresy, które są w stanie znacznie obniżyć cenę nieruchomości. Do domów o najniższych cenach należały te, które w adresie zawierały słowo „road” – ich cena była niższa od średniej w danym regionie aż 20%! Wynosiła zatem 1236 funtów za sqft. Obecność w adresie „grove” wpłynęła na obniżenie wartości nieruchomości do 1277 funtów za sqft, natomiast „court” do 1420, „street” do 1443, a „avenue” do 1491 funtów.
Co ciekawe, badanie przeprowadzone przez grupę ekspertów pokazało wyraźnie, że domy posiadające pożądane adresy zdominowały londyński rynek nieruchomości. W niektórych dzielnicach stolicy Wielkiej Brytanii nawet do 70% sprzedanych w ciągu dwunastu miesięcy uwzględnionych w badaniu nieruchomości posiadało adres zawierający jedno z czterech pożądanych słów: crescent, square, mews oraz place. Nie jest to jednak trend obowiązujący w całym Londynie.
Dyrektor agencji nieruchomości odpowiedzialnej za przeprowadzone badanie powiedział jednak, że wyniki analizy nie mogą zostać przyjęte bez pewnej dozy krytycyzmu. Trzeba bowiem pamiętać, że centrum Londynu zdominowane jest przez miejsca nazwane „square” czy „grove”, podczas gdy dzielnice położone dalej od centrum, a tym bardziej obszary Wielkiej Brytanii znajdujące się z dala od stolicy kraju obfitują w drogi – po angielsku „road”. Gdyby zatem przeprowadzić badanie w innym niż Londyn miejscu można by z niego wyciągnąć zgoła inne wnioski.
Nie oznacza to, że wynik badania jest błędny i jego autorzy wyciągnęli z analizy dostępnych danych błędne wnioski. Z pewnością jednak trzeba na jego wyniki patrzeć z pewna dozą sceptycyzmu, szczególnie na część, w której wskazano wyrazy powodujące, że dany adres staje się bardziej pożądany.
Jeden wniosek jest z pewnością prawidłowy – niektóre adresy potrafią znacznie zwiększyć wartość nieruchomości. Musimy się z tym liczyć, szczególnie jeśli miejscem, w którym zechcemy zamieszkać, będzie stolica Wielkiej Brytanii.
Arkadiusz Lorenc
