Hipoteka jest długoterminową pożyczką, która pomoże ci pokryć koszty zakupu domu. Ogólnie rzecz biorąc, kredytodawcy hipoteczni udzielają kredytu w wysokości między 75% i 95% całkowitej wartości domu, brakującą resztę pieniędzy musi zapłacić kredytobiorca – jest to tak zwany depozyt (deposit). Dodatkowym wymaganiem jest nabycie ubezpieczenia na życie (life insurance) w razie twojej śmierci. Będzie to zabezpieczeniem inwestycji kredytodawcy, jeśli nie zdążysz spłacić kredytu.
Kredytodawca hipoteczny zleci wycenę nieruchomości (valuation) w celu ustalenia zasadności inwestycji. Działanie to jest zorganizowane przez kredytodawcę, ale kredytobiorca musi zapłacić rachunek za wycenę. Nie należy jednak mylić tej wyceny ze szczegółowym badaniem, które analizuje strukturę i stan domu.
Rodzaje kredytów hipotecznych.
Kredyt hipoteczny jest pożyczką na czas określony (term), którą należy spłacać wraz z odsetkami (interests). Pożyczka ta jest zabezpieczona (secured) twoim domem. Bardzo ważne jest dokonanie trafnego wyboru rodzaju kredytu hipotecznego, gdyż jeśli nie będziesz w stanie go spłacać, wtedy kredytodawca może wejść w posiadanie nieruchomości, co jest określane terminem repossession. Na rynku finansowym wyróżniamy kredyty hipoteczne zróżnicowane ze względu na:
1. Sposób spłaty.
– Repayment mortgage – Jest to najbardziej popularny kredyt hipoteczny, w którym pożyczony kapitał jest spłacany w miesięcznych ratach wraz z odsetkami podczas trwania kredytu. Wysokość spłacanego kapitału wzrasta stopniowo wraz z upływem lat, podczas gdy kwota spłacanych odsetek maleje. Dzięki temu sposobowi zwiększasz swój udział w nieruchomości wraz z ilością spłaconych rat. Wybierając ten rodzaj kredytu będziesz pewien, że najprawdopodobniej spłacisz całość lub przynajmniej część zaciągniętego kredytu.
– Interest only mortgage – ten typ kredytu hipotecznego charakteryzuje się spłatą jedynie odsetek od pożyczki w miesięcznych ratach przez okres trwania kredytu. Zamiast spłacać wartość pożyczonego kapitału, co miesiąc wpłacasz pieniądze na długoterminowe inwestycje lub do planu oszczędnościowego. Zwrot z tych działań powinien być na tyle wysoki, aby spłacić w całości kredyt po upływie określonego w umowie terminu. Jeżeli jednak zdarzy się, że stracisz pieniądze na powyższych inwestycjach, będziesz musiał zmierzyć się z ich deficytem i pomyśleć o innym sposobie spłaty kredytu. Istnieją trzy główne rodzaje tego kredytu:
– Endowment mortgage składająca się z dwóch części: kredytu od kredytodawcy oraz ubezpieczenia na życie zawartego z towarzystwem ubezpieczeniowym. Płacisz kredytodawcy odsetki od pożyczki w miesięcznych ratach, nie spłacając jednocześnie kredytu. Składkę ubezpieczeniową wpłacasz co miesiąc firmie ubezpieczeniowej. Pod koniec okresu trwania kredytu hipotecznego, zgromadzone pieniądze powinny wypracować zysk na tyle wysoki, aby móc spłacić pożyczoną kwotę w całości. Istnieje jednak ryzyko, że wartość inwestycji spadnie, a wtedy zabraknie pieniędzy na spłatę zadłużenia. Jeżeli znajdziesz się w takiej sytuacji, niezwłocznie skontaktuj się z niezależnym doradcą finansowym.
– Pension mortgage jest rodzajem kredytu skierowanym głównie do osób pracujących na własny rachunek (self-employed). Płatności miesięczne składają się z odsetek kredytu oraz składek na ubezpieczenie emerytalno-rentowe. Gdy kredytobiorca przechodzi na emeryturę, na jego koncie powinna być suma pieniędzy umożliwiająca spłatę kredytu i wypłatę emerytury.
– ISA mortgage, przy której spłacasz odsetki kredytu oraz wpłacasz fundusze na indywidualne konto oszczędnościowego (ISA). Jak w powyższych rodzajach, otrzymana kwota powinna wystarczyć na spłatę zobowiązania w całości.
2. Specyfikę kredytu hipotecznego.
– Flexible mortgage, czyli elastyczny kredyt hipoteczny dający możliwość zmiany w miesięcznych płatnościach w zależności od sytuacji finansowej związanej ze zdolnością spłaty zadłużenia. W tym typie kredytu często możesz wcześniej spłacić kredyt. Elastyczny kredyty hipoteczny umożliwi Ci:
• miesięczne nadpłaty rat kredytu oraz wpłatę większej sumy gotówki na pokrycie zobowiązania,
• częściowe spłaty rat lub nawet zwolnienie z konieczności spłaty kredytu przez ograniczony czas tzw. payment holidays.
• dodatkową pożyczkę (loan drawdown) bez zgody kredytodawcy, pod warunkiem, że nie zostanie przekroczony limit całkowitej kwoty kredytu. Co więcej, możesz być w stanie „pożyczyć z powrotem” uiszczone wcześniej nadpłaty.
– Offset mortgage jest połączona z twoim kontem bieżącym (current account) lub kontem oszczędnościowym (savings account). Każdego miesiąca, kwota którą jesteś winien jest zmniejszona lub zwiększona w zależności od funduszy zgromadzonych na tych rachunkach przed naliczeniem odsetek od kredytu.
– Current account mortgage jest podobny offset mortgage, ale zamiast rozdzielności kredytu i rachunku bieżącego, są one zazwyczaj połączone w jeden rachunek, który jest traktowany jako jeden wielki debet.
3. Naliczanie stóp procentowych.
– Standard Variable Rate czyli standardowa stawka zmienna w kredycie hipotecznym. Kwota spłacanego kredytu będzie uzależniona od wahań stóp bazowych (base rate) Bank of England, które zazwyczaj są o 1% lub 2% wyższe, ale ostateczne ustalenie poziomu oprocentowania będzie w gestii kredytodawcy. Stawka ta będzie się wahać w całym okresie trwania kredytu zgodnie z kursem bazowym. Oznacza to, że spłata kredytu hipotecznego będzie mniejsza, jeśli stopy procentowe będą spadać, ale może również wzrosnąć, jeśli pójdą one w górę. Opcja ta nie jest odpowiednia dla tych, którzy pragną bezpieczeństwa posiadania określonej wysokości raty każdego miesiąca. Jeżeli twój budżet jest dosyć napięty, lepiej dobrze przemyśleć, w jaki sposób poradzisz sobie w przypadku wzrostu stóp procentowych. Jeśli wybierzesz ten typ kredytu, będziesz mógł zmienić swojego kredytodawcę (switch lender).
– Tracker Rate – wysokość stopy procentowej uzależniona jest od bazowej stopy ustalonej przez Bank of England.
– Fixed Rate czyli kredyt z niezmiennym oprocentowaniem. Jest to dobre rozwiązanie w przypadku obowiązujących niskich stóp procentowych. Najczęstszy okres, na jaki można ustalić stałe oprocentowanie, wynosi od 2 do 5 lat. Wysokość stopy procentowej jest niezmienna, niezależnie od zmian stopy bazowej. Ma to sens w przypadku dużych kredytów, gdzie wzrost stóp może okazać się fatalny w skutkach. Przy wyborze tego typu kredytu będziesz spokojny o wysokość miesięcznej raty, która przez określony czas będzie niezmienna. Po tym wstępnym okresie, będziesz musiał skorzystać z ofert standardowej zmiennej stopy procentowej. Jeśli zdecydujesz się na tę opcję, sprawdź jak długo stawka będzie niezmienna i czy są przewidziane kary za zmianę kredytodawcy hipotecznego w jakimkolwiek momencie trwania kredytu.
– Capped Rate, gdzie wysokość stopy procentowej może ulegać wahaniom, ale nie przekracza pewnej wartości przez pewien okres czasu. Niektóre z nich mają ustalony najniższy i najwyższy poziom, pomiędzy którymi mogą się zmieniać (cap and collar mortgage). Ten typ kredytu jest podobny do standardowej stawki zmiennej (Standard Variable Rate), z tą różnicą że ustalona tutaj jest górna granica wysokości oprocentowania. Oznacza to, że jeśli stopy procentowe są niższe, płacisz mniej, a jeśli wzrastają, płacisz tylko do ograniczonej wysokości. Ta opcja oferuje większe bezpieczeństwo, jednak charakteryzuje się wyższym APR (roczna stopa procentowa) niż inne rodzaje kredytów hipotecznych.
– Discount Rate, czyli obniżona stawka procentowa, przy której wysokość stopy procentowej jest niższa od aktualnej zmiennej stawki (Standard Variable Rate), ale tylko przez pewien, ustalony okres (np. 2 lata). Potem stawka staje się zmienna. Podobnie jak w przypadku standardowej stawki zmiennej, obniżona stawka nadal podąża za stopą bazową Bank of England, więc miesięczne kwoty spłaty kredytu mogą się zmieniać. Jeśli zdecydujesz się na wybór tej opcji, sprawdź jak długo stawka będzie obniżona i czy są przewidziane kary za zmianę kredytodawcy hipotecznego w jakimkolwiek momencie trwania kredytu.
Przy wyborze rodzaju i typu kredytu zawsze warto spotkać się z doradcą do spraw kredytów hipotecznych w celu omówienia różnych aspektów opcji hipotecznych. Możesz również uzyskać więcej informacji na stronie internetowej Financial Services Authority (FSA).
Wybierając określony rodzaj kredytu hipotecznego będziesz musiał zdecydować, jak długo będziesz go spłacał. Powinieneś wybrać taki termin spłaty, podczas którego jak najszybciej spłacisz zadłużenie, jednocześnie nie ponosząc wielu wyrzeczeń. Ogólnie rzecz biorąc, im dłuższy jest termin spłaty, tym więcej odsetek będziesz musiał spłacić.
Na rynku istnieją oferty, pozwalające na szybszą spłatę kredytu bez dodatkowych opłat karnych zwanych Early Repayment Charges. Jest do dobre rozwiązanie w sytuacji, gdy uważasz że możesz mieć większy przypływ gotówki, dzięki któremu zlikwidujesz część zadłużenia.
Często otrzymanie kredytu hipotecznego jest uzależnione od uiszczenia z góry jednorazowej opłaty zwanej mortgage fee. Kwota ta może wynosić od kilkudziesięciu do nawet kilku tysięcy funtów. Dlatego też upewnij się, że znasz wysokość tej opłaty jeszcze przed zdecydowaniem się na konkretną ofertę. Jeśli nie stać cię na zapłatę dodatkowych opłat, zapytaj kredytodawcę, czy może wliczyć je w kwotę kredytu. Pamiętaj jednak, że zwiększą one wartość zadłużenia i w rezultacie może się okazać, że będziesz musiał spłacić o wiele więcej niż tylko opłatę dodatkową.
Zdarzają się oferty kredytów hipotecznych, gdzie kredytodawca nie pobiera opłaty dodatkowej. Upewnij się jednak, czy z tego powodu nie stracisz innej, ważnej dla ciebie opcji.
