Transakcja kupna domu wiąże się z wypełnianiem mnóstwa dokumentów – ich ilość nierzadko stanowi wyzwanie dla specjalisty z zakresu prawa czy finansów. Dlatego tym bardziej nie powinniśmy zajmować się samodzielnie przeniesieniem prawa własności, czyli tzw. conveyancingiem. Wyjątkiem są proste transakcje – jednak kiedy w grę wchodzą bardzo duże sumy pieniędzy czy kredyt hipoteczny, proces ten z pewnością nie będzie do prostych należeć.
Niekiedy przenoszenie prawa własności jest wyjątkowo skomplikowanym i zawiłym procesem. Dzieje się tak na przykład, gdy właściciele sprzedawanej nieruchomości są w separacji, dom nie jest zarejestrowany w Land Registry, jeśli status prawny mieszkania jest nieuregulowany (nie wiadomo, czy to dom, czy mieszkanie) lub jeśli dom jest w dzierżawie. Oczywiście, podobne przykłady można mnożyć. Jeśli podejmiesz się samodzielnego przenoszenia prawa własności i popełnisz błąd (o co nietrudno), conveyancer pracujący dla drugiej strony może pozwać cię do sądu. Wpłynie to z pewnością na długość czasu potrzebnego na sfinalizowanie transakcji. Dlatego wielu kredytodawców wymaga, by przenoszeniem praw własności zajmowali się specjaliści. Jeśli ten warunek nie zostanie spełniony, banki odmawiają udzielenia pożyczki.
Proces przenoszenia praw własności nie ma sztywnie ustalonej kolejności – każdy conveyancer postępuje wedle własnego doświadczenia, wyczucia i wiedzy. Można jednak podzielić go na kilka podstawowych etapów. Opisujemy je poniżej oraz w następnej części materiału, która zostanie opublikowana za tydzień.
Zanim dojdzie do wymiany kontraktów, trzeba je opracować. Kiedy uzyskasz zgodę właściciela nieruchomości na sprzedaż jej po ustalonej cenie, twój conveyancer spotka się z przedstawicielem drugiej strony transakcji i ustali wstępną wersję kontraktu. Będzie ona określała szczegóły związane z transakcją. Zawarte w niej zostaną dokładne informacje na temat sprzedającego i kupującego oraz dane dotyczące samej nieruchomości. Standardowy formularz tego typu można znaleźć na stronie internetowej: http://www.lawsociety.org.uk/advice/articles/ta-form-specimens/.
Na kolejnym etapie conveyancer będzie zbierał szczegółowe informacje dotyczące między innymi drugiej strony transakcji. Kupujący i sprzedający nie są zaangażowani w ten etap. Niestety, niekiedy może on się przedłużać. Kiedy uda się przygotować wszelkie informacje dotyczące nieruchomości, twój conveyancer prześle ci wszelkie niezbędne dokumenty do akceptacji. To najlepszy czas na zadawanie wszelkich pytań, zgłaszanie wątpliwości. Jeśli jesteś zadowolony z dotychczasowego przebiegu transakcji i wszystko się zgadza, możesz przejść do kolejnego etapu.
Przyszedł czas na przeprowadzenie kolejnej części dochodzenia przez twojego conveyancera. Zbierze on szczegółowe informacje na temat transakcji – dowie się dokładnie, co znajduje się w cenie domu, a co nie; sprawdzi możliwości potencjalnej rozbudowy nieruchomości; sprawdzi regulacje dotyczące budowania płotów, ogrodzeń itp. Conveyancer dowie się ponadto, w jaki sposób nieruchomość podłączona jest do poszczególnych mediów (czy posiada oddzielne dojścia do nich?). Jeśli chcesz dowiedzieć się czegoś na temat sąsiedztwa lub samej nieruchomości, poproś conveyancera o przygotowanie dla Ciebie tych informacji właśnie na tym etapie transakcji. Wszelkie informacje, które przygotuje dla ciebie conveyancer będą potwierdzone przez odpowiednie osoby i instytucje.
Teraz przyszedł czas na kluczowy element przygotowywanie informacji niezbędnych do złożenia oficjalnej oferty – conveyancer upewni się, że właściciele nieruchomości istotnie posiadają wszelkie niezbędne prawa do jej sprzedaży oraz czy stan nieruchomości jest uregulowany. Pamiętaj, że dotarcie do wielu z informacji oraz przygotowanie określonych dokumentów wiążą się z reguły z kosztami, które będziesz musiał pokryć z własnej kieszeni.
Transakcja zbliża się powoli do momentu ostatecznego podpisania umowy sprzedaży. Jeśli wcześniej ustaliłeś szczególy transakcji ze sprzedającym, przekaż conveyancerowi informacje na ten temat – powinny zostać uwzględnione w umowie, którą przygotuje.
Następnym krokiem jest zapoznanie się z oficjalną ofertą dotyczącą kredytu hipotecznego, którą przygotował dla ciebie wybrany bank. Nosi ona nazwę „offer of advanced”. Upewnij się teraz, że wszelkie dotychczasowe kroki i działania prawne podjęte przez twojego przedstawiciela są dla ciebie jasne i zrozumiałe. Sprawdź, czy posiadasz wystarczającą ilość gotówki na opłacenie wszelkich kosztów, w tym wpłacenie depozytu. Przyszedł również czas na zapewnienie ubezpieczenia nieruchomości. Jeśli wykonałeś wszystkie powyższe czynności, możesz zaakceptować przedstawioną offer of advanced.
Kolejne etapy przenoszenia prawa własności opiszemy w następnej części tego materiału, która ukaże się na naszej stronie już w przyszłym tygodniu. Zapraszamy do lektury!
