Zadania prawnika w procesie zakupu domu w Anglii – Marta Grzelak

Audio clip: Adobe Flash Player (version 9 or above) is required to play this audio clip. Download the latest version here. You also need to have JavaScript enabled in your browser.

Witaj, Marto. Możesz krótko przedstawić swoją sylwetkę?

Witam serdecznie. Skończyłam studia ekonomiczne w Białymstoku w 2005 roku. Od ośmiu lat zajmuję się obsługa transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości w Anglii. Pracując w naszej kancelarii, McHale & Co.  Obsługuję conajmniej 50 klientów miesięcznie w tym zakresie. Mogę się pochwalić, że moja ciężka praca została nagrodzona i w lipcu 2013 roku awansowałam na współwłaściciela kancelarii, czyli partnera.

Fantastycznie! Gratulujemy. 

Dziękuję bardzo.

Przejdźmy zatem do właściwego tematu rozmowy, który jest związany z zakupem nieruchomości. Możesz na początku wyjaśnić naszym Czytelnikom, czym właściwie jest conveyancing?

Conveyancing to proces przenoszenia własności nieruchomości, czyli kupno nieruchomości, jej sprzedaż, tzw. transfer of equity, czyli sprzedaż lub zakup udziałów w nieruchomości. Jest to proces prawny, który w Anglii wygląda zupełnie inaczej niż w Polsce, gdzie zazwyczaj udajemy się do notariusza, w krótkim czasie sporządzamy akt notarialny i od tego momentu nieruchomość należy do nas. Tutaj proces ten trwa zazwyczaj około od 6 do 8 tygodni, sprawdzane są różne kwestie dotyczące nieruchomości, trzeba wypełnić mnóstwo formalności.

Wspomniałaś o formalnościach związanych z długim okresem oczekiwania na zakończenie procesu przenoszenia prawa własności. A dokładnie, na czym polegają te formalności?

Przede wszystkim my, jako prawnicy, sprawdzamy akt własności, czyli tytuł własności z Land Registry (odpowiednika polskich ksiąg wieczystych) – orzekamy, czy osoba sprzedająca nieruchomości jest faktycznie jej właścicielem, czy nieruchomość nie jest obciążona jakimiś zobowiązaniami (np. kredytem, wyrokiem sądowym). Naszym zadaniem jest upewnienie się w imieniu klienta, że wszelkie problemy związane z nieruchomością zostaną usunięte. Ubiegamy się o tzw. searches, czyli dodatkowe ekspertyzy prawne. Wysyłamy zapytania do urzędu miasta – dowiadujemy się o wszelkich zmianach związanych z nieruchomością i sprawdzamy, czy ewentualne remonty były przeprowadzone za pozwoleniem. Sprawdzamy, czy istnieją także instalacje, np. wodociągowe, które przebiegają przez nieruchomość oraz czy jej istnienie nie zaburza równowagi środowiskowej (tzw. raport środowiskowy). Sprawdzamy również, czy nieruchomość nie znajduje się na terenie należącym do parafii. Zapytań skierowanych do różnych instytucji jest dużo, lecz ich rezultaty dają nam szerszy obraz dotyczący nieruchomości. Wówczas wiemy, czy jej zakup jest dobrą decyzją z punktu widzenia prawa.

A co dzieje się wówczas, gdy okaże się, że dom obciążony jest na przykład kredytem lub wyrokiem sądowym? 

Wówczas przed finalizacją otrzymujemy zobowiązanie wystawione przez prawnika pracującego na rzecz sprzedawcy, w którym informuje on, że w dzień finalizacji transakcji zobowiązania ciążące nad nieruchomością zostaną przez niego usunięte.

Co to oznacza, że zobowiązania zostaną usunięte?

To znaczy, że pieniądze, które otrzyma od nas w ramach sprzedaży nieruchomości, posłużą w pierwszej kolejności do spłaty wszystkich zobowiązań obciążających daną nieruchomość. Dopiero po spłacie zobowiązań nadwyżka ceny nieruchomości może zostać przekazana na ręce sprzedawcy. Należy pamiętać bowiem, że pieniądze przekazywane są przed kancelarię prawną reprezentującą kupującego na ręce prawników pracujących na rzecz sprzedawcy.

Czyli do zadań prawników należy upewnienie się w imieniu kupującego, że w dniu finalizacji nad nieruchomością nie będą ciążyły żadne zobowiązania, bowiem te wykryte zostaną zlikwidowane. A co się stanie, jeśli prawnicy pominą jakąś kwestię, nie zauważą jakiejś nieprawidłowości?

Naszym obowiązkiem jest upewnienie się, że wszystko zostało rzetelnie sprawdzone. To nasza praca, dlatego tego typu sytuacje nie mogą mieć miejsca. Oczywiście, jeśli chodzi o zaległości związane z rachunkami za gaz, prąd czy podatek Council Tax, trzeba podkreślić są one zupełnie odrębnym tematem i nie przechodzą z jednego właściciela domu na kolejnego. Ważne jest, żeby nowy właściciel poinformował dostawców mediów, że nabył dom. Wówczas sprawdzony zostanie stan poszczególnych liczników. Oczywiście, nie trzeba korzystać z usług tych samych dostawców mediów, można ich zmienić.

Powiedziałaś już, że prawnicy sprawdzają, czy zakup nieruchomości nie będzie dla nas obciążający. Do czego jeszcze są nam potrzebni prawnicy?

Jeśli kupujemy mieszkanie czy dom za pomocą środków pochodzących z kredytu hipotecznego, pomoc prawnika jest niezbędna, zresztą jego udział w procesie kupna-sprzedaży jest obowiązkowy, ponieważ reprezentuje on nie tylko kupującego, ale i bank udzielający kredytu. Gdyby bowiem kupujący przestał spłacać kredyt w jakimś momencie, właścicielem nieruchomości staje się bank, który chce mieć pewność, że obsługa prawna transakcji była przeprowadzona prawidłowo. Dlatego zadaniem prawnika jest chronienie interesów nie tylko klienta, ale także i banku. Niestety, to kupujący obarczony jest kosztami obsługi prawnej.

To tak, jakby bank korzystał z waszych usług za darmo. 

Dokładnie (śmiech). Kiedyś było tak, że bank i nabywca mieli zupełnie innych prawników, którzy wykonywali dwukrotnie tę samą pracę, sprawdzali tę samą nieruchomość. Jednak i wtedy koszty pracy obu prawników były pokrywane przez klienta. Kilka lat temu zmieniono jednak te zasady i teraz wystarcza jeden prawnik.

Czyli w gruncie rzeczy jest to korzystna zmiana. Powiedz nam proszę, w którym momencie klient powinien udać się do prawnika.

Najlepiej zrobić to zaraz po złożeniu oferty, bowiem kiedy zostaje ona zaakceptowana przez agencję nieruchomości pada pytanie: czy mają państwo prawnika? Agencja pyta zwykle także, czy może polecić jakiegoś specjalistę. Również na tym etapie należy zgłosić  się do banku lub do brokera, który zajmuje się załatwianiem pożyczek hipotecznych. Tam także zostaniemy zapytani o kontakt z naszym prawnikiem.

Podsumowując, do prawnika powinniśmy zgłosić się w momencie zaakceptowania naszej oferty (czyli zaproponowanej przez nas kwoty) przez agencję oraz przez sprzedawcę.

Czyli na etapie negocjowania prawnik nie jest nam potrzebny? 

Zgadza się, choć w Szkocji jest nieco inaczej. Z moich informacji wynika, że tam do zadań prawnika należy także negocjowanie ceny nieruchomości. Zgodnie z prawem angielskim wykracza to jednak poza kompetencje prawnika.

Załóżmy, że nasza oferta została zaakceptowana. Wybieramy się na pierwsze spotkanie z prawnikiem. Jak się do niego przygotować? 

Nie zawsze musi dojść do spotkania z prawnikiem – kontakt osobisty nie zawsze jest bowiem niezbędny. Ja na przykład mam klientów w całej Anglii i Walii, choć nasza kancelaria mieści się w Manchesterze. Obsługuję mnóstwo klientów z Londynu, gdyż tam usługi prawników są o wiele droższe. W związku z tym bardzo rzadko spotykam się osobiście z klientami. Oczywiście, jeśli mam do czynienia z klientami lokalnymi, zawsze zapraszam ich na spotkanie. Podczas takiego pierwszego spotkania czy podczas wymiany pierwszej korespondencji należy podać dane nieruchomości, dane brokera, informacje dotyczące depozytu, szczególnych warunków transakcji. Jeśli dom kupują dwie osoby musza one określić, w jaki sposób chciałyby być właścicielami nieruchomości – w równych udziałach czy wspólnie. Zwykle specjalny kwestionariusz zostaje przesłany przez kancelarię do klienta i – wypełniony – odesłany z powrotem do prawnika.

Czy trzeba przesłać lub przynieść ze sobą jakieś dokumenty?

Dokumenty potwierdzające tożsamość oraz adres, czyli paszport lub dowód osobisty, oraz dowolny rachunek z ostatnich trzech miesięcy są niezbędne. Zwykle trzeba będzie również wpłacić ustaloną sumę pieniędzy, między innymi na poczet wszelkich ekspertyz, o których była mowa wcześniej. Każda kancelaria ma na ogół inny cennik. Należy pamiętać, że pieniądze te są dalej przekazywane do poszczególnych instytucji, które przeprowadzają określone raporty.

Jakie koszty wiążą się ze skorzystaniem z usług prawnika oraz z całym procesem przeniesienia praw własności?

To wszystko zależy zwykle od ceny nieruchomości. Na przykład koszty rejestracji w Land Registry, koszty podatków – to wszystko zależy od ceny. Przyjmując, że nie przekracza ona 125 tysięcy, wówczas koszty obsługi prawnej wyniosą około 500 – 600 funtów plus VAT. (20%) Mogą one się różnić w zależności od kancelarii.

Dodatkowo należy liczyć się z opłatami za przygotowanie omawianych wcześniej raportów, tzw. searches, które różnią się w zależności od regionu kraju – i tak w Londynie jedna usługa tego typu kosztuje około 150 funtów, a Manchesterze jest to natomiast około 80 funtów. Ogólnie trzeba przyjąć, że na ekspertyzy należy odłożyć co najmniej 300 funtów.

Dodatkowym kosztem jest rejestracja w księgach wieczystych: kosztuje między 40 a 190 funtów (przy cenie nieruchomości do 150,000 i powyżej ta oplata może wynieść do 910), niekiedy więcej (w zależności od ceny domu). Do tego koszty dodatkowe, obejmujące opłaty za usługi pocztowe, przelewy bankowe itp., które w naszej kancelarii wynoszą 36 funtów.

Poza tym złożenie zeznania podatkowego (75 funtów).

Dodatkowo podatek w wysokości 1 % wartości nieruchomości o wartości ponad 125 tysięcy funtów (jego stawki są uzależnione od wartości domu).

Podsumowując można stwierdzić, że jeśli cena nieruchomości nie przekracza 125 tysięcy wówczas koszty dodatkowe, w tym obsługa prawna, powinny zamknąć się w kwocie około 1500 funtów (lub można zostawić 150 wyżej i dopisać plus ewentualny podatek powyżej ceny 125 tys), nie doliczając opłat pobieranych przez bank oraz przez doradcę kredytowego/ brokera, których wysokość może być różna, niekiedy nawet 1000 funtów. Bank pobiera od 100 do 1000 funtów, w zależności od domu i dokładnych usług, z których korzystamy.

Wydaje się zatem, że koszty związane z obsługą naszej transakcji oscylują w granicach 2,5 – 3 tysięcy funtów. 

Tak, może tak być, ale to wszystko zależy od indywidualnej sytuacji. Jeśli zdarzy się na przykład, że kancelaria pobierze 1500 funtów, broker będzie pracować bez opłaty (zdarzają się takie sytuacje), do tego doliczymy valuation banku w wysokości 100 funtów może się okazać, że bez problemu zmieścimy się nawet w dwóch tysiącach funtów.

W którym momencie musimy wnieść omawiane opłaty? Czy płacimy z góry? A może już po przeprowadzonej transakcji?

Z reguły pobiera się zaliczkę na poczet kosztów przeprowadzenia wspomnianych ekspertyz, searches. U nas jest to na przykład 300 funtów. Pozostała część opłaty wpłacana jest już podczas zakończenia transakcji, podczas wymiany kontraktów, czyli 6 – 8 tygodni po rozpoczęciu całego procesu.

Czyli płatności dokonujemy 6 – 8 tygodni po pierwszej wizycie u prawnika?

Zgadza się. Wtedy zazwyczaj prosimy klienta o wpłatę depozytu już razem z kosztami obsługi prawnej.

Porozmawiajmy teraz o problemach, jakie mogą wystąpić podczas procesu kupowania nieruchomości. Na jakie trudności powinniśmy być przygotowani? 

Dużo rzeczy może się nie powieść. Przede wszystkim transakcja może się przedłużać, ponieważ proces zaczyna się od otrzymania dokumentów od prawnika pracującego dla sprzedawcy. Jeśli przedstawi on wszystkie dokumenty od razu i nie będą one nasuwały żadnych podejrzeń, proces powinien przebiegać szybko i sprawnie. Jeśli natomiast  prawnik będzie zwlekać z przesłaniem dokumentów, a także z odpowiedziami na zadawane przez nas pytania, lub jeśli ekspertyzy wykażą jakąś nieprawidłowość (np. pojawi się informacja, że odmówiono zgody na rozbudowanie domu, a mimo tego remont przeprowadzono pojawia się problem, który należy w jakiś sposób rozwiązać: albo postarać się o to pozwolenie, albo dobudówkę po prostu zburzyć), proces może się przedłużać.

Jeśli na przykład klient otrzymał promesę bankową, a później okaże się, że bank odmówi z jakiegoś powodu udzielenia pożyczki w podanej wcześniej kwocie na określoną, wybraną przez klienta nieruchomość, może okazać się, że transakcja w ogóle nie dojdzie do skutku.

Problemem może być także wycofanie się sprzedawcy z transakcji podczas całego procesu. Kupujący musi być świadomy wszelkich nieprawidłowości także dlatego, że jeśli w przyszłości zechce sprzedać nieruchomość, obecne problemy znów sie pojawią. Wówczas będzie musiał prawdopodobnie obniżyć cenę nieruchomości. Oczywiście, większość nieprawidłowości można rozwiązać, ale znacznie przesuwa to w czasie całą transakcję.

Czy to prawda, że jeśli zaistnieją poważne problemy uniemożliwiające sfinalizowanie transakcji, na przykład sprzedawca odstąpi od sprzedaży, wówczas tracimy pieniądze związane z obsługą transakcji?

Tak. To prawda, ponieważ usługa została wykonana. Opłata naliczana jest jednak tylko i wyłącznie na podstawie usług wykonanych do momentu przerwania procesu. Niestety, klient musi ponieść to ryzyko.

A czy można ustrzec się tego ryzyka w jakiś sposób?

Nie ma takiej możliwości. Wydaje mi się jednak, że to ryzyko nie jest aż takie duże. W rzeczywistości klient ryzykuje, że utraci koszty valuation (wyceny dokonanej przez bank), ekspertyz. Nie trzeba jednak płacić za zeznanie podatkowe, rejestrację w księgach wieczystych – te opłaty wnosi sie dopiero na koniec transakcji, która – w naszym przypadku – niestety nie została sfinalizowana. Dlatego też klient nie powinien stracić więcej niż 1000 funtów. Zazwyczaj jest to jednak mniej niż 500 funtów.

A czego absolutnie nie można robić podczas kupowania domu?

Uważam, że nie należy kierować się emocjami, czyli na przykład brać pod uwagę tylko kwestii estetycznych. Jeśli w dokumentach znajdziemy jakąś nieprawidłowość, to należy poważnie zastanowić się nad ta transakcją, pomimo tego, że dom nam się może podobać i chcielibyśmy w nim zamieszkać. W przyszłości możemy mieć problem z odsprzedażą takiej nieruchomości.

Bardzo ważne jest również, by nie wypowiadać umowy wynajmu obecnej nieruchomości (zwykle kupujący wynajmują mieszkanie) przed wymianą kontraktów. Do tego momentu sprzedawca może bezkarnie wycofać się ze sprzedaży. W takiej sytuacji okazuje się, że kupujący pozostaje bez dachu nad głową.

Zdarzyła mi się kiedyś także sytuacja, że dom wybrany przez klienta nie posiadał pozwolenia na adaptację strychu na pokój mieszkalny. Sprzedawca jednak urządził na strychu pokój. Urząd miasta uznał to działanie za nielegalne. Sprzedawca, aby sprzedać nieruchomość, musiał ubiegać się o pozwolenie, którego nie otrzymał, lub z powrotem zamienić w strych w pomieszczenie nie nadające się do zamieszkania, a przede wszystkim zburzyć schody. Ponieważ kupujący powiedział mi, że był w tym domu i stwierdził, że schody zostały zburzone (ja nigdy nie widzę nieruchomości będącej przedmiotem transakcji), doszło do finalizacji transakcji. Po sześciu miesiącach otrzymałam telefon od klienta z informacją, że schody nie zostały zburzone. Okazało się bowiem, że na mocy nieformalnej umowy między sprzedającym a moim klientem, sprzedający zobowiązał się w ciągu sześciu miesięcy od finalizacji zburzyć schody stanowiące problem. Nie zrobił jednak tego. Trzeba bowiem pamiętać, że sprzedawca nie ma żadnego prawnego zobowiązania do wyburzenia schodów po momencie wymiany kontraktów. Dlatego trzeba być szczerym w rozmowach z prawnikiem. Tylko w ten sposób będzie on w stanie zapewnić klienta, że wszystko przebiegnie w sposób prawidłowy.

Często doradzam również klientom, by przed samą wymianą kontraktów jeszcze raz obejrzeli nieruchomość. Ponieważ transakcja trwa niekiedy nawet dwa miesiące, sprzedawca może w tym czasie dokonać zmian w nieruchomości, nie informując o tym mojego klienta. Pamiętać należy, że kupujemy nieruchomość w stanie takim, jaki widzimy w dniu wymiany kontraktów – a nie podczas pierwszego oglądania domu. Może się nawet zdarzyć, że dom spłonął w międzyczasie. Trzeba to zweryfikować osobiście, żeby mieć pewność, że dom, o którym mowa w umowie, jest tym samym domem, który chcemy kupić, i który oglądaliśmy kilka tygodni wcześniej.

Czyli to bardzo ważne, by w dniu wymiany kontraktów obejrzeć dom jeszcze raz. 

Wystarczy to zrobić nawet kilka dni wcześniej. Wymiana kontraktów jest bowiem czynnością, którą określiłabym jako wirtualną. Przybliżę, jak to wygląda w praktyce.

Klienci są nieobecni, kontrakty podpisane wcześniej są gotowe, ale nie mają jeszcze żadnej mocy prawnej do momentu, kiedy prawnicy ich nie wymienią. Prawnicy oczywiście posiadają już podpisane przez wszystkie strony kontrakty.

Wymiana następuje telefonicznie. Prawnicy ustalają datę i godzinę wymiany kontraktów, podają swoje dane, podają datę finalizacji Kontrakty zostały wymienione. W istocie jest to krótka rozmowa telefoniczna.

Rozumiem, że klient ma kontrolę nad tym, kiedy ta wymiana sie odbędzie?

Oczywiście. Wcześniej ustalamy to z klientem i zawsze przed samą wymianą kontraktów dzwonię do klienta i pytam, czy nic się nie zmieniło. Informuję, że jestem gotowa do wymiany kontraktu i zaznaczam, że od tej pory nie będzie już możliwości zmiany decyzji bez ponoszenia żadnych konsekwencji. Nawet jeśli sprawę załatwiam przez większość procesu z jednym z małżonków, w dniu wymiany kontraktów dzwonię do obu, by upewnić się, że nie zmienili decyzji.

Szczególnie ostatnie historie i informacje wydają się ciekawe. Być może dzięki nim naszym Czytelnikom łatwiej będzie zrozumieć, na czym polega proces kupowania domu w Anglii. W jaki sposób mogą skontaktować się z tobą nasi Czytelnicy, jeśli będą mieli jakieś problemy, pytania?

Najlepszą formą kontaktu ze mną jest e-mail: marta.grzelak@mchaleandco.co.uk. Można również kontaktować się ze mną telefonicznie: 01619283848.

Dziękuję serdecznie za rozmowę i życzę mnóstwa zadowolonych klientów.

Dziękuję bardzo.