Pre – wymiana kontraktów

W skrócie, twój prawnik i sprzedający nieruchomość wymieniają się informacjami, po czym prawnik otrzymuje kopię projektu umowy, którą następnie wysyła do ciebie. W kopii znajdziesz wyszczególnione informacje takie jak: dane sprzedającego i twoje, cena za jaką dom będzie sprzedany i warunki zapłaty, a także informacja co jest wliczone w cenę, szczegóły związane z prawem własności nieruchomości sprzedającego.

Twój prawnik sprawdza umowę wstępną oraz negocjuje warunki umowy w twoim imieniu. Upewnij się, że został poinformowany o wszystkich twoich ustaleniach ze sprzedającym. Dodatkowo, jego zajęciem jest sprawdzenie nieruchomości tzw. search u lokalnych władz. Dzięki takiemu działaniu możemy się dowiedzieć, czy są zaplanowane zmiany w okolicy (np. nowe drogi), które mogą wpływać na wartość nieruchomości, czy jest ona w strefie ochronnej (conservation area), czy nie ciąży na niej przymusowy nakaz kupna (compulsory purchase order) itp. Dodatkowe kontrole muszą następnie zostać przeprowadzone w rejestrze gruntów i gospodarki wodnej (Land Registry and the Water Authority).

Jeśli nie jesteś usatysfakcjonowany z wyniku poszukiwań prawnika, jest to właściwy moment na wyrażenie swojego niezadowolenia. Upewnij się, że zgadzasz się na wszystkie ustalenia kontraktu, aby wszelkie problemy czy niejasności związane z kupnem nieruchomości zostały rozwiane. Prawnik zapyta również prawnika sprzedających o jakiekolwiek spory, których przedmiotem jest nieruchomość, jaka jest dokładna granica nieruchomości, kto jest odpowiedzialny za płoty, żywopłoty itp.

Po wykonaniu powyższych działań, prawnik prześle ci do podpisania dokumenty związane z kredytem hipotecznym. Przed kolejnym etapem procesu kupna domu (wymiana umów), obie strony muszą ustalić termin zakończenia procesu, będącym pierwszym dniem, w którym możesz wprowadzić się do nowego domu w UK.

Możesz za darmo sprawdzić swoją zdolność i historię kredytową w UK dzięki My Credit Monitor. Samo sprawdzenie jest bardzo łatwe i szybkie.

Dodatkowe opłaty przy kupnie domu w UK

Wynajęty przez ciebie prawnik będzie zajmował się prawnymi aspektami kupna domu w UK. Nie ma z góry określonego pułapu kosztów prawniczych, dlatego też warto rozejrzeć się za najatrakcyjniejszą ofertą.

Zwróć uwagę, że niektórzy prawnicy pobierają stałą stawkę (flat rate), inni natomiast są wynagrodzeni procentowo w zależności od ceny nieruchomości (do 1%). Wysokość opłaty będzie uzależniona również od ilości pracy związanej z transakcją. Kredytobiorca jest dodatkowo obciążony kosztami prawnika kredytodawcy.

Dodatkowe opłaty:

1. Opłata skarbowa czyli Stamp Duty.

Opłata skarbowa jest podatkiem pobieranym za nieruchomość o wartości powyżej £125,000. W zależności od ceny zakupu domu, opłata jest naliczana procentowo.

2. Opłata Ksiąg Wieczystych czyli Land Registry Fee.

Land Registry jest instytucją rządową, który zajmuje się rejestrami wszystkich zarejestrowanych nieruchomości w Anglii i Walii. Opłata jest pobierana za przeniesienie tytułu własności na nowego właściciela i jest uzależniona od ceny kupowanej nieruchomości.

3. Local Authority Search Fees.

Opłata jest związana z poszukiwaniem informacji przez adwokata / conveyancera, w celu odnalezienia potencjalnych problemów związanych z nieruchomością, takich jak pozwolenie na budowę na sąsiednim terenie czy plany dotyczące nowych dróg w okolicy.

4. Prowizja dla pośrednika nieruchomości.

Opłata zazwyczaj jest naliczana jako procent ceny nieruchomości, średnio około 1,5% – 2%.

5. Koszty związane z poszukiwaniem domu.

Poszukiwanie domu w UK może być dosyć kosztowne, należy wziąć pod uwagę posiłki na mieście, kawę, paliwo czy rozmowy telefoniczne. Zastanów się również, czy nie będziesz potrzebował czasu wolnego od pracy.

6. Koszty przeprowadzki.

Wybierając firmę transportową, warto rozejrzeć się za najlepszą ofertą. Oczywiście, możesz sam próbować przenieść cały dobytek, ale jest to uciążliwe i czasochłonne.

7. Opłata za MIG, czyli mortgage indemnity guarantee.

Jest to składka pobierana przez niektórych kredytodawców, w przypadku gdy kwota kredytu wynosi ponad 75% ceny nieruchomości. Opłata ta ma na celu ochronę kredytodawcy, gdyby zdarzyło ci się niedotrzymanie warunków umowy kredytowej.

8. Inne opłaty. 

Kupujący musi uiścić opłaty związane z mapami, kosztami gruntowymi czy nawet przelewami bankowymi na zakup nieruchomości. Nie zapomnij o kosztach ubezpieczenia, zaległych rachunków w obecnym miejscu zamieszkania, przekierowania poczty, potencjalnych remontów oraz funduszu awaryjnego zwanego Contingency Fund.

W powyższych wyliczeniach nie jest zawarty depozyt, który należy wpłacić w poczet wartości domu. Bądź świadomy również tego, że po zaakceptowaniu twojej oferty kupna przez sprzedającego, jeżeli cokolwiek nieprzewidzianego się zdarzy i nie będziesz mógł zakupić nieruchomości, niektóre koszty będziesz musiał ponieść ponownie tj. przeprowadzenie badania kolejnej nieruchomości czy koszty prawnicze.

Możesz za darmo sprawdzić swoją zdolność i historię kredytową w UK dzięki My Credit Monitor. Samo sprawdzenie jest bardzo łatwe i szybkie.

Conveyancing czyli przeniesienie prawa własności ze sprzedającego na kupującego

Po akceptacji przez sprzedającego twojej oferty kupna oraz wymianie informacji kontaktowych prawników obu stron, rozpoczyna się proces przeniesienia prawa własności ze sprzedającego na kupującego, który znany jest jako conveyancing.

Proces conveyancingu różni się w zależności od tego czy transakcja jest realizowana na terenie Anglii i Walii czy Szkocji.

Chociaż całkowicie legalne jest samodzielne poprowadzenie procesu conveyancingu, większość kredytodawców, a nawet sprzedający skutecznie mogą uniemożliwić takie rozwiązanie sprawy. Dodatkowo, samodzielne zajmowanie się tego typu sprawami jest bardzo czasochłonne i ryzykowne, z powodu braku profesjonalnej ekspertyzy.

Należy pamiętać, że ten etap kupna nieruchomości jest najważniejszy. Dlatego też, wskazane jest skorzystanie z usług doświadczonego prawnika (solicitor) lub licencjonowanej firmy zajmującej się conveyancingiem. Koszty prowadzenia sprawy przez profesjonalistę nie są tak wysokie jak w przeszłości, a ty będziesz miał pewność, że prawne aspekty będą rozwiązane w prawidłowy sposób.

Za i przeciw samodzielnemu conveyancingowi

Jeśli nie odstrasza cię prawniczy żargon, jesteś zdecydowany i chętny do zajmowania się ogromną ilością papierkowej roboty, możesz samodzielnie wykonać conveyancing. Jest jednak wskazane, abyś naprawdę dobrze się nad tym zastanowił, gdyż jest to skomplikowany i czasochłonny proces. Jeśli nie zostanie przeprowadzony we właściwy sposób, możesz na przykład wziąć udział w kosztownych sporach sądowych o granice działki lub odkryć, że naprzeciwko twojego domu planowana jest budowa nowej drogi, a nawet, że sprzedawcy nie przysługiwało prawo do sprzedaży nieruchomości.

W rzeczywistości bardzo niewielu kupujących decyduje się na podjęcie tego kroku z trzech głównych powodów:

  • wielu kredytodawców hipotecznych będzie nalegać na zatrudnienie prawnika w celu ochrony ich interesów;
  • istnieje większe ryzyko, że coś się nie uda;
  • pozostałe osoby zaangażowane w transakcję mogą nie być zadowolone z takiego stanu rzeczy, co w rezultacie może sprawić, że odrzucą twoją ofertę.

3 etapy conveyancingu

Istnieją trzy główne etapy procesu conveyancing:

  • pre-wymiana umów (pre-exchange of contracts),
  • wymiana kontraktów (exchange of contracts),
  • oraz zakończenie transakcji (completion).

Możesz za darmo sprawdzić swoją zdolność i historię kredytową w UK dzięki My Credit Monitor. Samo sprawdzenie jest bardzo łatwe i szybkie.