Potencjalne problemy: gazumping, chain i contract races

Złożyłeś właśnie ofertę kupna domu i ku twojej wielkiej radości, została ona zaakceptowana przez sprzedającego. Uważaj jednak, ponieważ teraz zaczyna się wydawanie pieniędzy na prawnika, opłaty administracyjne i potrzebne raporty, a niekoniecznie wybrana nieruchomość będzie w ostatecznym rezultacie należała do ciebie.

Dlaczego tak się może stać? 

W Wielkiej Brytanii (oprócz Szkocji) istnieje praktyka zwana gazumping, oznaczająca, że sprzedawca przyjmujący ustną propozycję ceny wywoławczej od jednego potencjalnego nabywcy, może potem zaakceptować wyższą ofertę od kogoś innego. Dotyczy to również sytuacji, gdy sprzedawca zmienia zdanie i podnosi cenę wywoławczą w ostatniej chwili, po uprzedniej ustnej zgodzie na niższą kwotę.

W obu przypadkach kupujący jest pozostawiony samemu sobie i ma do wyboru tylko zaoferowanie wyższej ceny lub stratę pieniędzy i wymarzonej nieruchomości. Jeżeli kupujący znajdzie inną nieruchomość, która go zainteresuje, wtedy będzie musiał na nowo rozpocząć cały proces kupna wraz z ponownym uiszczeniem powyższych opłat.

Niestety, sytuacja taka może się przytrafić każdemu, a wynika to z kilkutygodniowego czasu pomiędzy ustną akceptacją oferty (która nie jest prawnie wiążąca) a załatwieniem niezbędnych formalności wraz z podpisaniem kontraktu. Podczas wspomnianego czasu, obie strony mogą się wycofać w każdej chwili. Gazumping często ma miejsce podczas boomu mieszkaniowego, natomiast w czasach kryzysu na rynku nieruchomości jest raczej rzadką praktyką.

Co zatem możesz zrobić, aby zminimalizować ryzyko gazumpingu? Poznaj kilka metod, które przedstawiamy w poniższych punktach:

– bądź skuteczny i dobrze zorganizowany – szybkość sprzedaży zminimalizuje ryzyko uzyskania innych ofert przez sprzedającego;

– żądaj wycofania nieruchomości z oferty (off the market) natychmiast po zaakceptowania Twojej ceny. Wszystkie ogłoszenia muszą być usunięte z szyb w agencji nieruchomości, a sam znak sprzedaży – for sale – powinien być usunięty z samej nieruchomości;

– skontaktuj się z agentem, który stosuje się do zasad nie tolerujących gazumping’u (policy against gazumping). Pamiętaj jednak, że agencje są raczej bezsilne jeśli chodzi o gazumping i muszą przekazać sprzedającemu każdą uzyskaną ofertę (zgodnie z Estate Agency Act);

– poproś prawnika o sporządzenie tzw. wstępnej umowy depozytowej (pre-contract deposit agreement) – taka umowa zobowiązuje zarówno sprzedawcę jak i nabywcę do wpłacenia kaucji w wysokości 1,5 % całkowitej ceny domu. Jeżeli którakolwiek ze stron wycofa się z procesu sprzedaży, wtedy poszkodowany otrzymuje obie wpłaty;

– wykup ubezpieczenie – jest to opcja mająca na celu zrekompensowanie w przypadku powyższych sytuacji, jednak jest również to dodatkowy koszt, który należy rozważyć;

– zaoferuj sprzedającemu kwotę kupna, za którą jest wystawiona nieruchomość (full asking price);

– postaraj się nie wytykać za bardzo małych niedoskonałości lokalu i bądź miły dla sprzedającego. Stworzenie przyjaznych uczuć spowoduje, że będzie mu ciężej ciebie odrzucić;

– niech dla sprzedającego będzie jasne, że chcesz działać zgodnie z jego zamierzeniami co do czasu sfinalizowania transakcji oraz że jesteś w stanie iść na kompromis;

– jeżeli twoja, początkowo zaakceptowana oferta, została odrzucona w wyniku gazumpingu, pokaż agentowi mieszkaniowemu, że jesteś bardzo zainteresowany nieruchomością. Może się to przydać w przypadku, gdy oferujący wyższą kwotę za dom w ostatniej chwili wycofa się z transakcji, wtedy być może agent skontaktuje się właśnie z tobą.

Oprócz gazumpingu, istnieją inne problemy związane z kupnem domu, które mogą ci uprzykrzyć życie powodując straty nie tylko finansowe, a nawet utratę możliwości kupna posesji.

Chain, czyli łańcuch nieruchomości

Chain oznacza sytuację, gdy masz do czynienia z łańcuchem kupujących i sprzedających. Chcesz kupić dom, ale nie możesz sfinalizować transakcji aż do momentu, kiedy sprzedasz już swój własny dom, w którym obecnie mieszkasz. Z kolei nabywca domu nie może go kupić, dopóki nie sprzeda swojego własnego domu. Jeśli jesteś częścią łańcucha, twój zakup jest uzależniony od decyzji osób pozostających w łańcuchu i twoja sytuacja może ulec zmianie, jeśli ktokolwiek zrezygnuje ze sprzedaży lub zakupu lub jeśli ktoś inny jest ofiarą gazumpingu. Jeżeli nie jesteś częścią łańcucha, może to zachęcić sprzedającego nieruchomość do przyjęcia twojej oferty, gdyż istnieje mniejsze ryzyko, że sprzedaż zostanie opóźniona. W ofertach wystawionych domów na sprzedaż zawsze szukaj informacji o łańcuchu. Jeśli widzisz stwierdzenie no chain oznacza to, że twoja transakcja może szybciej dojść do skutku, szczególnie wtedy gdy jesteś tzw. first time buyer.

Contract races, czyli wyścigi kontraktów

Jeżeli sprzedający ma to szczęście, że kilka osób jest poważnie zainteresowanych kupnem nieruchomości, wtedy może dojść do sytuacji zwanej wyścigiem kontraktów, czyli contract races. W takim przypadku sprzedający wysyła kontrakt do więcej niż jednego kupującego, po czym kupujący musi jak najszybciej wpłacić depozyt i odesłać podpisany kontrakt. Niestety kupujący, których depozyt lub podpisany kontrakt dotarł za późno do sprzedającego, znajdują się na stratnej pozycji z powodu poniesionych kosztów (prawnik, badania, opłaty) i braku możliwości sfinalizowania transakcji. Sytuacje opisane powyżej zdarzają się wtedy, gdy brakuje domów na sprzedaż lub wzrastają ceny nieruchomości, a prawnicy są prawnie zobowiązani do poinformowania kupujących, że biorą oni udział w wyścigu kontraktów.

Możesz za darmo sprawdzić swoją zdolność i historię kredytową w UK dzięki My Credit Monitor. Samo sprawdzenie jest bardzo łatwe i szybkie.