Potencjalne problemy: gazumping, chain i contract races

Złożyłeś właśnie ofertę kupna domu i ku twojej wielkiej radości, została ona zaakceptowana przez sprzedającego. Uważaj jednak, ponieważ teraz zaczyna się wydawanie pieniędzy na prawnika, opłaty administracyjne i potrzebne raporty, a niekoniecznie wybrana nieruchomość będzie w ostatecznym rezultacie należała do ciebie.

Dlaczego tak się może stać? 

W Wielkiej Brytanii (oprócz Szkocji) istnieje praktyka zwana gazumping, oznaczająca, że sprzedawca przyjmujący ustną propozycję ceny wywoławczej od jednego potencjalnego nabywcy, może potem zaakceptować wyższą ofertę od kogoś innego. Dotyczy to również sytuacji, gdy sprzedawca zmienia zdanie i podnosi cenę wywoławczą w ostatniej chwili, po uprzedniej ustnej zgodzie na niższą kwotę.

W obu przypadkach kupujący jest pozostawiony samemu sobie i ma do wyboru tylko zaoferowanie wyższej ceny lub stratę pieniędzy i wymarzonej nieruchomości. Jeżeli kupujący znajdzie inną nieruchomość, która go zainteresuje, wtedy będzie musiał na nowo rozpocząć cały proces kupna wraz z ponownym uiszczeniem powyższych opłat.

Niestety, sytuacja taka może się przytrafić każdemu, a wynika to z kilkutygodniowego czasu pomiędzy ustną akceptacją oferty (która nie jest prawnie wiążąca) a załatwieniem niezbędnych formalności wraz z podpisaniem kontraktu. Podczas wspomnianego czasu, obie strony mogą się wycofać w każdej chwili. Gazumping często ma miejsce podczas boomu mieszkaniowego, natomiast w czasach kryzysu na rynku nieruchomości jest raczej rzadką praktyką.

Co zatem możesz zrobić, aby zminimalizować ryzyko gazumpingu? Poznaj kilka metod, które przedstawiamy w poniższych punktach:

– bądź skuteczny i dobrze zorganizowany – szybkość sprzedaży zminimalizuje ryzyko uzyskania innych ofert przez sprzedającego;

– żądaj wycofania nieruchomości z oferty (off the market) natychmiast po zaakceptowania Twojej ceny. Wszystkie ogłoszenia muszą być usunięte z szyb w agencji nieruchomości, a sam znak sprzedaży – for sale – powinien być usunięty z samej nieruchomości;

– skontaktuj się z agentem, który stosuje się do zasad nie tolerujących gazumping’u (policy against gazumping). Pamiętaj jednak, że agencje są raczej bezsilne jeśli chodzi o gazumping i muszą przekazać sprzedającemu każdą uzyskaną ofertę (zgodnie z Estate Agency Act);

– poproś prawnika o sporządzenie tzw. wstępnej umowy depozytowej (pre-contract deposit agreement) – taka umowa zobowiązuje zarówno sprzedawcę jak i nabywcę do wpłacenia kaucji w wysokości 1,5 % całkowitej ceny domu. Jeżeli którakolwiek ze stron wycofa się z procesu sprzedaży, wtedy poszkodowany otrzymuje obie wpłaty;

– wykup ubezpieczenie – jest to opcja mająca na celu zrekompensowanie w przypadku powyższych sytuacji, jednak jest również to dodatkowy koszt, który należy rozważyć;

– zaoferuj sprzedającemu kwotę kupna, za którą jest wystawiona nieruchomość (full asking price);

– postaraj się nie wytykać za bardzo małych niedoskonałości lokalu i bądź miły dla sprzedającego. Stworzenie przyjaznych uczuć spowoduje, że będzie mu ciężej ciebie odrzucić;

– niech dla sprzedającego będzie jasne, że chcesz działać zgodnie z jego zamierzeniami co do czasu sfinalizowania transakcji oraz że jesteś w stanie iść na kompromis;

– jeżeli twoja, początkowo zaakceptowana oferta, została odrzucona w wyniku gazumpingu, pokaż agentowi mieszkaniowemu, że jesteś bardzo zainteresowany nieruchomością. Może się to przydać w przypadku, gdy oferujący wyższą kwotę za dom w ostatniej chwili wycofa się z transakcji, wtedy być może agent skontaktuje się właśnie z tobą.

Oprócz gazumpingu, istnieją inne problemy związane z kupnem domu, które mogą ci uprzykrzyć życie powodując straty nie tylko finansowe, a nawet utratę możliwości kupna posesji.

Chain, czyli łańcuch nieruchomości

Chain oznacza sytuację, gdy masz do czynienia z łańcuchem kupujących i sprzedających. Chcesz kupić dom, ale nie możesz sfinalizować transakcji aż do momentu, kiedy sprzedasz już swój własny dom, w którym obecnie mieszkasz. Z kolei nabywca domu nie może go kupić, dopóki nie sprzeda swojego własnego domu. Jeśli jesteś częścią łańcucha, twój zakup jest uzależniony od decyzji osób pozostających w łańcuchu i twoja sytuacja może ulec zmianie, jeśli ktokolwiek zrezygnuje ze sprzedaży lub zakupu lub jeśli ktoś inny jest ofiarą gazumpingu. Jeżeli nie jesteś częścią łańcucha, może to zachęcić sprzedającego nieruchomość do przyjęcia twojej oferty, gdyż istnieje mniejsze ryzyko, że sprzedaż zostanie opóźniona. W ofertach wystawionych domów na sprzedaż zawsze szukaj informacji o łańcuchu. Jeśli widzisz stwierdzenie no chain oznacza to, że twoja transakcja może szybciej dojść do skutku, szczególnie wtedy gdy jesteś tzw. first time buyer.

Contract races, czyli wyścigi kontraktów

Jeżeli sprzedający ma to szczęście, że kilka osób jest poważnie zainteresowanych kupnem nieruchomości, wtedy może dojść do sytuacji zwanej wyścigiem kontraktów, czyli contract races. W takim przypadku sprzedający wysyła kontrakt do więcej niż jednego kupującego, po czym kupujący musi jak najszybciej wpłacić depozyt i odesłać podpisany kontrakt. Niestety kupujący, których depozyt lub podpisany kontrakt dotarł za późno do sprzedającego, znajdują się na stratnej pozycji z powodu poniesionych kosztów (prawnik, badania, opłaty) i braku możliwości sfinalizowania transakcji. Sytuacje opisane powyżej zdarzają się wtedy, gdy brakuje domów na sprzedaż lub wzrastają ceny nieruchomości, a prawnicy są prawnie zobowiązani do poinformowania kupujących, że biorą oni udział w wyścigu kontraktów.

Możesz za darmo sprawdzić swoją zdolność i historię kredytową w UK dzięki My Credit Monitor. Samo sprawdzenie jest bardzo łatwe i szybkie.

Czy warto ubiegać się o mortgage in principle/approval in principle?

Poza zwykłym otrzymaniem informacji o wysokości kredytu, o który możesz się starać, istnieje również możliwość uzyskania zgody od kredytodawcy na udzielenie kredytu jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwania nieruchomości, co określamy terminem mortgage in principle lub approval in principle. Dzięki temu unikniesz przykrej sytuacji, w której poświęciłeś wiele czasu na poszukiwanie domu, a tak naprawdę nie ma możliwości, abyś go kupił ze względu na stan twoich finansów. Dodatkowo, dla agenta nieruchomości dokument ten służy jako gwarancja potwierdzająca, że zostały uzyskane niezbędne fundusze do sfinalizowania transakcji. Otrzymując powyższy dokument, nie musisz decydować o rodzaju kredytu hipotecznego. Warto jednakże zasięgnąć informacji i poczytać o kodeksie hipotecznym zwanym Mortgage Code, który określa minimalne standardy w celu ochrony kredytobiorcy (szczegółowe informacje na temat kodeksu lub odpowiedzi na inne pytania dotyczące kredytów hipotecznych otrzymasz u Council of Mortgage Lenders).

Po znalezieniu nieruchomości, którą chciałbyś kupić, musisz uzyskać formalną zgodę kredytodawcy jeszcze przed podpisaniem umowy kupna – sprzedaży. Jeśli podpiszesz umowę wcześniej, a następnie okaże się, że nie uzyskasz zgody na otrzymanie kredytu hipotecznego, stracisz swój depozyt, co więcej, możesz być narażony na inne kary.

Dzięki internetowym porównywarkom możesz szybko i za darmo porównać dostępne na rynku oferty kredytowe.

Możesz za darmo sprawdzić swoją zdolność i historię kredytową w UK dzięki My Credit Monitor. Samo sprawdzenie jest bardzo łatwe i szybkie.

Akceptacja złożonej oferty

Jeżeli sprzedający przyjął twoją ofertę kupna nieruchomości i otrzymałeś pisemne powiadomienie od pośrednika nieruchomości, nadszedł czas na rozważenie i podjęcie działania w następujących kwestiach:

– Przekaż pośrednikowi nieruchomości kaucję zwaną holding deposit (jeśli zostaniesz o to poproszony). Depozyt ten wynosi zazwyczaj od £500 do £1000 i ma na celu ukazanie, że poważnie myślisz o zakupie danej nieruchomości. Jeśli nie dojdzie do sfinalizowania transakcji, pieniądze są w całości zwracane kupującemu.

– Postaraj się o kredyt hipoteczny. Proces ten może potrwać około trzech tygodni, podczas których kredytodawca zleci wycenę nieruchomości.

– Dowiedz się, czy dodatkowe badanie nieruchomości jest konieczne. Wycena nieruchomości (valuation) zlecona przez kredytodawcę nie jest badaniem (survey). Należy rozważyć, czy chcesz posiadać niezależnie przeprowadzone badanie nieruchomości, dzięki któremu nie tylko poznasz jej wartość, ale także zbadasz strukturę budynku i dowiesz się o wszelkich istniejących lub potencjalnych problemach.

– Zastanów się, z czyich usług skorzystasz: prawnika czy conveyancera.  Do wykonania papierkowej roboty związanej z zakupem nieruchomości możesz wynająć prawnika albo licencjonowanego conveyancera.

Jeśli zdecydujesz się na prawnika, upewnij się, że ma on doświadczenie w tego typu działaniach. Pamiętaj o tym, że nie możesz mieć tego samego prawnika co sprzedający nieruchomość. Możecie natomiast wybrać prawników z tej samej firmy, ale pod warunkiem, że nie będzie miał miejsca konflikt interesów.

Jeżeli wolisz skorzystać z usług conveyancera (Anglia i Walia), sprawdź czy posiada on licencję Council for Licensed Conveyancers. Pamiętaj, że jeśli conveyancer nie posiada licencji, nie może pobierać od ciebie zapłaty, gdyż jest to sprzeczne z prawem. Niezależnie od tego, czy wybierzesz prawnika czy conveyancera, różnica między nimi jest nieznaczna. Warto jednak zwrócić uwagę na inne aspekty takie jak: czy przedstawiciel prawny jest doświadczony i nie ma za dużo pracy, co może skutkować pominięciem jakichkolwiek ważnych informacji lub zbyt powolnym radzeniem sobie z procesem. Ważne jest również, abyś darzył go zaufaniem i miał z nim dobry kontakt. Przed dokonaniem wyboru, kto będzie zajmował się conveyancingiem (przeniesieniem tytułu własności), należy sprawdzić i porównać ceny usług kilku conveyancerów czy prawników. Dowiedz się, czy cytowana kwota jest stałą opłatą, czy też jest uzależniona od poświęconego czasu i pracy. Dodatkowo sprawdź, czy kwota obejmuje opłatę skarbową, opłatę związaną z tzw. searches, koszty dodatkowe oraz podatek VAT. Jeśli tak, to poproś o rozbicie tych kosztów, abyś je poznał. Dowiedz się również, na jakie opłaty jesteś narażony w przypadku nie sfinalizowania transakcji.

Możesz za darmo sprawdzić swoją zdolność i historię kredytową w UK dzięki My Credit Monitor. Samo sprawdzenie jest bardzo łatwe i szybkie.

Przygotowanie do negocjacji

Po znalezieniu domu, z którego jesteś zadowolony i który chciałbyś kupić, nadszedł czas na złożenie oferty kupna sprzedającemu. Zanim jednak to zrobisz, postaraj się zebrać jak najwięcej informacji na temat nieruchomości, aby ustalić cenę początkową, którą rozpoczniesz negocjacje oraz maksymalną cenę, jaką jesteś w stanie zapłacić. Dzięki posiadaniu wielu informacji będziesz w stanie lepiej negocjować cenę, co może wiązać się z dużymi oszczędnościami. Przede wszystkim:

– zapytaj, jak długo dom był wystawiony na sprzedaż? Jeśli sprzedający ma problem ze sprzedażą domu, może być skłonny zaakceptować niższą cenę.

– sprawdź, czy cena wywoławcza została obniżona od czasu wystawienia nieruchomości na sprzedaż.

– dowiedz się, czy sprzedawca chce szybkiej sprzedaży. Jeśli potrzebuje szybko sprzedać nieruchomość, będzie bardziej skłonny zaakceptować niższą kwotę niż cena wywoławcza.

– dowiedz się, czy sprzedający odrzucił oferty od innych potencjalnych nabywców. Jeśli tak, to w jakiej wysokości one były? Jak dawno temu?

– dowiedz się, jak wiele innych osób jest zainteresowanych tą samą nieruchomością. Jeśli jesteś tylko ty, oznacza to, że posiadasz silną pozycję negocjacyjną i sprzedający może zaakceptować niższą cenę. Jeśli istnieją dwie lub więcej stron składających ofertę, znajdziesz się w znacznie trudniejszej sytuacji i być może sensownej byłoby zaoferować cenę wywoławczą.

– sprawdź, czy cena wywoławcza odzwierciedla wartość rynkową nieruchomości? Wystarczy przeanalizować raporty ewidencji gruntów (Land Registry) dla podobnych domów, które były sprzedane w tej samej okolicy i porównać ceny wywoławcze (asking prices) z rzeczywistymi cenami sprzedaży. Dokonując porównania pomiędzy domami, należy pamiętać, że ich wartość może być zwiększona przez czynniki takie jak rozbudowa, konwersja poddasza, umeblowana kuchnia czy dobra lokalizacja. Podobnie, ich wartość może zostać pomniejszona poprzez rozbudowy, które wypełniają cały ogród lub fakt złego położenia nieruchomości. Chcąc wziąć pod uwagę wahania rynkowe, skup się na nieruchomościach, które zostały sprzedane w ostatnim czasie (około 2-3 miesiące temu).

Przykład: Cena wywoławcza nieruchomości, którą jesteś zainteresowany obecnie wynosi £125000. W związku z tym, że większość sprzedających celowo ustala wyższą cenę wywoławczą, możesz zdecydować, że twoja początkowa oferta powinna oscylować pomiędzy £113000 a £119000. Jednak po dodatkowym przeanalizowaniu cen sprzedaży podobnych nieruchomości w okolicy, możesz odnieść wrażenie, że wartość rynkowa nieruchomości wynosi około £105,000.

– ustal jakie wyposażenie pozostanie w domu. Sporządź wraz ze sprzedającym wykaz wszystkich elementów, co pozwoli ci uniknąć późniejszych nieporozumień.

Twoja własna pozycja będzie również decydować o powodzeniu negocjacji. Oto kilka sytuacji, które mogą korzystnie wpłynąć na ten proces:

– jeśli nie jesteś częścią łańcucha nieruchomości (chain free). Dzięki temu sprzedający może być bardziej pewien, że transakcja zostanie sfinalizowana zgodnie z założeniami.

– jeśli jesteś w stanie pokazać sprzedającemu, że jesteś zdolny uzyskać pieniądze na zakup nieruchomości. Dobrym pomysłem jest otrzymanie pisemnej zgody od kredytodawcy hipotecznego zwanej mortgage in principle. Dodatkowo, pokażesz sprzedającemu, że jesteś kupującym z poważnymi zamiarami.

Pamiętaj, że pory roku również wpływają na cenę nieruchomości. Zazwyczaj popyt na domy jest wyższy wiosną i latem, więc ceny będą nieco wyższe w tych okresach.

Ile należy zaoferować? 

Niekoniecznie musisz od razu oferować tyle, ile wynosi cena wywoławcza. Ważne jest, aby prawidłowo ustalić kwotę, którą będziesz rozpoczynał negocjacje, ponieważ od tego może zależeć końcowa cena nieruchomości. Wielu kupujących początkowo składa ofertę poniżej ceny wywoławczej, co zresztą często jest akceptowane przez sprzedającego. Twoja oferta może być niska, a następnie poprzez negocjacje będziecie mogli ustalić ze sprzedającym cenę, która zadowoli obie strony. Jeśli natomiast chcesz mieć pewność, że nieruchomość będzie twoja i, co więcej uważasz, że jest ona warta ceny wywoławczej, możesz od razu zaoferować pełną kwotę. Zazwyczaj oferty kupna domu wynoszą około 5% – 10% poniżej ceny wywoławczej. Sprzedawcy wiedzą o tym i celowo ustawiają nieco wyższą cenę wywoławczą. Jednak to, ile zapłacisz za nieruchomość zależy od wielu czynników, łącznie z umiejętnościami negocjacyjnymi (targowania się).

Wskazówki negocjacyjne. 

W obecnym czasie, kupujący są w uprzywilejowanej pozycji, gdyż ceny domów spadają i krach na rynku nieruchomości jest mocno odczuwalny. Sprzedający są przygotowani do przyjęcia niższych ofert. Dlatego też warto poznać podstawowe wskazówki negocjacyjne, aby kupić dom za taką cenę, jaka cię będzie zadowalała. Oto kilka rad:

– bądź dobrze poinformowany! Upewnij się, że wiesz co się dzieje na rynku nieruchomości i pokaż to. W ten sposób unikniesz sytuacji, w której ktoś wykorzysta twoją niewiedzę i zdobędziesz szacunek sprzedającego oraz zdecydowaną przewagę w negocjacjach;

– daj do zrozumienia sprzedającemu, że obejrzałeś mnóstwo domów;

– zadawaj świadome i rzeczowe pytania, co będzie jednym ze sposobów na pokazanie, że nie jesteś klientem, który nie wie czego szuka;

– bądź spokojny i nie pokazuj dużego zainteresowania nieruchomością, gdyż to może dać przewagę sprzedającemu;

– bądź uprzejmy i cierpliwy przez cały czas. Nigdy nie zapominaj o dobrym wychowaniu i postaraj się nawiązać nić porozumienia ze sprzedającym. Pamiętaj, że jeśli sprzedający ma dwie jednakowe oferty kupna, prawdopodobnie wybierze kupujących, z którymi jest w dobrych stosunkach;

– przedstaw sprzedającemu własną sytuację, jeżeli uważasz, że może ci to dać przewagę (np. możesz od razu kupić dom bądź nie jesteś elementem łańcucha nieruchomości);

– umów się kilka razy na oglądanie nieruchomości przed złożeniem oferty. To buduje relacje ze sprzedającym;

– nie spiesz się ze złożeniem oferty. Daj sobie trochę czasu, aby to przemyśleć;

– nie daj się ponieść emocjom i nie oferuj nic więcej poza tym, co wcześniej sobie wyznaczyłeś;

– bądź pewien w swoich ofertach;

– postaraj się zawsze negocjować osobiście, a nie przez telefon. W ten sposób możesz lepiej ocenić reakcje drugiej osoby na to co mówisz i odpowiednio na nie odpowiedzieć;

– działaj rozsądnie. Oceń sytuację i podejmij odpowiednie kroki. Zastanów się, czy warto ryzykować swój wymarzony dom za niewielką różnicę w cenie;

– pamiętaj, że w biurach nieruchomości pracują profesjonalni negocjatorzy. Nie pozwól im na przewagę i bądź pewny siebie.  Jeśli kupujesz nowo wybudowany dom, zauważ że agenci często są kierowani zyskiem z prowizji. Może się okazać, że są otwarci na niższe oferty pod koniec miesiąca, po to by sfinalizować transakcję;

– Jeśli zdecydujesz się skontaktować bezpośrednio ze sprzedawcą, musisz mieć na uwadze, że z nim negocjacje mogą być jeszcze trudniejsze;

– nie bądź zbyt ostrożny, zwłaszcza jeśli wiesz, że sprzedający otrzymał inne oferty lub musi sprzedać nieruchomość bardzo szybko.

Możesz za darmo sprawdzić swoją zdolność i historię kredytową w UK dzięki My Credit Monitor. Samo sprawdzenie jest bardzo łatwe i szybkie.

Złożenie oficjalnej oferty kupna domu w UK

Po zebraniu wszystkich potrzebnych informacji, nadszedł czas na złożenie oferty kupna domu w UK. Zazwyczaj odbywa się to poprzez skontaktowanie się ze sprzedającym przez pośrednika, który jest zobowiązany powiadomić właściciela nieruchomości o każdej otrzymanej ofercie. Jeśli sprzedający nie przyjął pierwszej oferty, możesz podjąć decyzję o jej zwiększeniu. Nie ma żadnego ograniczenia co do tego, ile razy możesz składać ofertę kupna nieruchomości.

Jeśli złożysz pisemną ofertę, zakup będzie uzależniony od pewnych czynników, co jest zwane subject to contract and to survey. Oznacza to, że nie będziesz zobowiązany do sfinalizowania transakcji, zanim nie dowiesz się więcej na temat stanu nieruchomości. Dodatkowo, określ w ofercie, jakie wyposażenie powinno pozostać w domu oraz jakie prace powinny być zrealizowane przed samą sprzedażą.

Jeśli twoja oferta została przyjęta, musisz otrzymać pisemne powiadomienie z zastrzeżeniem pewnych warunków. Upewnij się, że agent i sprzedający rozumie warunki twojej oferty. Możesz poprosić o wycofanie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości po otrzymaniu pisemnego potwierdzenia o przyjęciu twojej oferty. Dzięki temu łatwiej unikniesz tzw. gazumpingu, który ma miejsce wtedy, gdy sprzedający akceptuje wyższą ofertę od innego kupującego po zaakceptowaniu twojej oferty. Niestety, jest to legalne działanie (oprócz Szkocji) i jeśli ci się przytrafi, może być bardzo przykre w konsekwencjach (szczególnie finansowych).

Możesz za darmo sprawdzić swoją zdolność i historię kredytową w UK dzięki My Credit Monitor. Samo sprawdzenie jest bardzo łatwe i szybkie.