Łańcuch nieruchomości – jak działa i na co warto uważać?

Zakup nowego domu to skomplikowany proces i łatwo wpaść w pułapkę – szczególnie w przypadku osób, które na co dzień nie interesują się tą branżą. Łańcuch nieruchomości to jedno z zagrożeń, na które trzeba uważać. Dowiedz się, na czym polega i jak można go rozpoznać.

Czym charakteryzuje się łańcuch nieruchomości?

W dużym skrócie, łańcuch nieruchomości to sieć powiązań pomiędzy sprzedawcami i nabywcami nieruchomości, w której każda transakcja zależy od powodzenia transakcji przeprowadzanych przez pozostałe ogniwa. Osoba kupująca dom w takiej sytuacji musi liczyć się z faktem, że sukces procesu będzie zależał od kupna lub sprzedaży innych nieruchomości przez wszystkie osoby powiązane w sieć. Łańcuch najczęściej występuje w sytuacji, kiedy ktoś jednocześnie sprzedaje stary dom i kupuje nowy, i łączy wszystkie osoby, pomiędzy którymi zachodzą te transakcje. Dzieje się tak, ponieważ w większości przypadków pieniądze ze sprzedaży są przeznaczane na zakup nowej nieruchomości lub sprzedawcy muszą mieć już nowy dom, żeby móc wyprowadzić się ze starego.

Ze względu na istniejące zależności i złożoność sytuacji, jest duże prawdopodobieństwo, że łańcuch może zostać przerwany zanim wszystkie transakcje zostaną pomyślnie zakończone. Z tego powodu tak ważne jest, aby wszystkie procesy postępowały w podobnym tempie, które zapewni, że żadna strona nie będzie opóźniała łańcucha, co mogłoby doprowadzić do wycofania się innych uczestników.

Różne rodzaje łańcuchów

Każda sytuacja na rynku nieruchomości jest inna i powinna być traktowana indywidualnie – pamiętaj, że nie każdy łańcuch musi być skomplikowany i złożony z wielu ogniw. Jeśli jedna ze stron kupuje dom po raz pierwszy i nie ma żadnych ograniczeń wynikłych ze wcześniejszych zobowiązań, będzie tworzyła jedynie pół ogniwa. W tym przypadku cała transakcja będzie zależała od nieruchomości, którą chce kupić – jeśli poprzedni właściciel musi najpierw nabyć nowy dom, do którego się przeprowadzi, łańcuch nieruchomości wystąpi, jednak będzie stosunkowo prosty. Jeśli jednak nabywca postanowi kupić nowo wybudowany dom, całkowicie uniknie powstania łańcucha. Sieć powiązań będzie też o wiele mniej skomplikowana, jeśli wszystkie strony zmuszone do sprzedaży domu zadeklarują możliwość wyprowadzki w szybkim czasie do innej, tymczasowej lokalizacji. Dzięki temu łańcuch znacznie przyspieszy, a prawdopodobieństwo wycofania się jednej ze stron będzie mniejsze.

„No upward chain” to termin, który stosuje się w przypadku transakcji, gdzie osoba, od której chcesz kupić dom, nie ma żadnych zobowiązań do wypełnienia i nie jest częścią łańcucha, jednak nie oznacza on, że nabywca jest w tej samej sytuacji. W tym przypadku może wystąpić łańcuch oddolny, na przykład jeśli przed zakupem nowej nieruchomości będziesz musiał sprzedać dotychczasowy dom. „No upward chain” pojawia się najczęściej przy zakupie nowo wybudowanych nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, a także w sytuacji, w której sprzedawca nie użytkuje sprzedawanego domu, w związku z czym nie ma potrzeby kupna nowego miejsca.

Termin „chain-free” określa całkowity brak łańcucha nieruchomości i jest najkorzystniejszą sytuacją, ponieważ żadna ze stron nie jest wzajemnie zależna i nie musi czekać na dokończenie innych transakcji. Najczęściej „chain-free” wystąpi, kiedy nabywca zdecyduje się kupić swój pierwszy dom od dewelopera.

Główne zagrożenia

Istnieje wiele powodów, dla których łańcuch nieruchomości może zostać przerwany. Najczęściej zdarza się tak, ponieważ potencjalnemu nabywcy nie udaje się sprzedać starego domu lub osoba sprzedająca wycofuje się z procesu, ponieważ ciągnie się on zbyt długo lub w międzyczasie pojawi się kupiec gotowy na sfinalizowanie transakcji w szybszym czasie. Często jedna ze stron zmienia zdanie w sprawie swojej decyzji i postanawia całkowicie zrezygnować z transakcji, co burzy cały łańcuch.

Innymi częstymi powodami są również problemy natury formalnej, jak trudności związane z przyznaniem kredytu hipotecznego, niekorzystny wynik inspekcji budowlanej lub zwykła opieszałość organów odpowiedzialnych za prawną stronę transakcji. Przyczyną przerwania łańcucha może być również próba renegocjacji warunków umowy, które pomimo wstępnej zgody okażą się niekorzystne dla jednaj ze stron. Czasami jednak łańcuch nieruchomości zostaje przerwany z powodów losowych, takich jak poważna choroba lub utrata pracy przez jedno z ogniw.