Czy na rynku nieruchomości w UK jest kryzys?

Na stronie internetowej Intergenerational Foundation opublikowano niedawno bardzo ciekawy materiał, w którym ekspert z zakresu finansów wypowiada się między innymi na temat kryzysu na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Jego zdaniem – ten kryzys nie istnieje. Dlaczego?

OLYMPUS DIGITAL CAMERAMark Wadsworth sądzi, że nie powinniśmy oceniać obecnej sytuacji na rynku w kategoriach kryzysu. Pewne  niespodziewane wydarzenia na rynku, z którymi Brytyjski Rząd prędzej czy później będzie musiał się uporać (z jaką skutecznością, to już sprawa drugiego rzędu) nie oznaczają, że mamy do  czynienia z kryzysem. Wadsworth obarcza winą za obecne problemy zmiany ekonomiczno-polityczne, jakie zaszły w Wielkiej Brytanii na przestrzeni co najmniej ostatnich trzydziestu lat.  Jego zdaniem, efekty tych zmian są dopiero dziś w pełni odczuwalne – i to niestety w dotkliwy sposób.

Wadsworth  wskazuje następnie na zmiany, jakie zaszły na przestrzeni kilkudziesięciu lat. Zaznacza,  że wszystko zaczęło się już w połowie  ubiegłego wieku. Po roku 1945 ludzie zaczęli chętniej kupować domy na własność. Taka tendencja miała spowodować, że dobra znajdujące się w posiadaniu  Brytyjczyków (ogólnie) zostały mniej więcej sprawiedliwie rozdystrybuowane. Sytuacja zaczęła się stabilizować, a trend ten był widoczny przynajmniej  do początku lat 80. ubiegłego stulecia.  Ekspert zaznacza  jednak, że ta tendencja nie była dziełem przypadku, lecz starannie  zaplanowanej strategii wdrażanej przez rząd.  A zatem stwierdzić  należy, że sprawiedliwy podział dóbr, ich w miarę równomierna   dystrybucja nie była przyczyną, lecz skutkiem zmian  wprowadzanych  odgórnie.

W poprzednich latach, mówi Wadsworth, mieliśmy do czynienia z nadmiernym wzrostem cen domów, który sprawiał wrażenie sztucznego. Banki pożyczały  pieniądze na zakup nieruchomości, jednak pożyczki te nigdy nie powodowały problemów ekonomicznych w  ujęciu ogólnokrajowym (choć, przyznać trzeba, zdarzały się momenty, kiedy wielu ludzi nie było w stanie spłacać zaciągniętych kredytów – to dość złożony problem i nie o  nim będzie tu mowa). Za  każdym razem był to jednak problem krótkotrwały, który w pewnym momencie się kończył. Prawdziwe kłopoty zaczęły się dopiero w 2008 roku.

W przeszłości  podejmowano także środki, które miały zapobiegać powstawaniu bańki ekonomicznej i niestabilnej sytuacji na rynku nieruchomości. Wprowadzano  zatem na przykład  ograniczenia dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny. Oczekiwano  od kredytobiorców bardzo wysokich depozytów, natomiast do lat 80. XX wieku można było pożyczyć średnio kwotę równą  maksymalnie dwukrotności rocznych dochodów. Można powiedzieć zatem, że mniej więcej do początku  lat 80. XX wieku sytuacja na  brytyjskim rynku nieruchomości była stabilna. Co zatem stało się później, że – zdaniem Wadswortha – jeszcze dzisiaj odczuwamy tego skutki?

Przede wszystkim rozpoczął się gwałtowny  wzrost cen czynszu wynajmu  mieszkań. Wynajem mieszkania rósł o wiele szybciej niż pensje, dlatego wielu ludzi musiało opuścić dotychczasowe domy. W późniejszym czasie  banki zmieniły podejście do osób kupujących  mieszkania  na wynajem (ang. buy-to-let). Przyjęło się bowiem, że bezpieczniej jest udzielić kredyt takiej osobie niż komuś, kto dopiero wchodzi na rynek nieruchomości i kupuje swój pierwszy dom (ang. First Time Buyer, FTB). Trzeba zaznaczyć, że wcześniej uważano inaczej. W ten sposób doszło do szybkiego wzrostu liczby mieszkań przeznaczonych  na wynajem, a znajdujących się w rękach  prywatnych inwestorów. Wystarczy powiedzieć, że na początku lat 90. XX wieku tylko 9% (najmniej w historii) wynajmowanych domów było w posiadaniu prywatnych właścicieli – niedługo potem liczba ta podwoiła się.

Problemem były także praktyki banków, które przez pewien udzielały bardzo wysokich kredytów. Wielu z kredytobiorców nie było w stanie spłacać pożyczek, na czym traciły obie strony. Trzeba powiedzieć, że 15% udzielanych dzisiaj kredytów hipotecznych opiewa na sumę równą około 4,5 rocznych dochodów kredytobiorcy.

Bardzo dużym problemem, którego początku sięgają lat 80. ubiegłego stulecia jest brak wystarczającej liczby nowych domów przeznaczonych na sprzedaż. Duża różnica między podażą a popytem powoduje, że ceny domów nieustannie wzrastają. Jest to jednak skutek spadkowej tendencji w liczbie konstruowanych każdego roku domów, który dopiero dzisiaj dotkliwie dał o sobie znać.

Wszystko to, zdaniem Wadswortha, dowodzi, że problemy, z jakimi musimy borykać się dzisiaj, mają swoje korzenie w zmianach, które zachodziły wiele, wiele lat temu. Obecnie ludzie nie zawsze są w stanie podjąć właściwą w ich sytuacji finansowej decyzję i wybrać między opłacaniem rosnących z każdą chwilą czynszów najmu a kredytem hipotecznym (którego raty są bardzo wysokie, a spłacanie trwa kilkadziesiąt lat – chociaż jeszcze czterdzieści lat temu było to standardowo około dziesięć lat).

Wskazane  fakty mają dowodzić tego, że nie powinniśmy mówić o panującym i pogłębiającym się kryzysie na brytyjskim rynku nieruchomości.  Wszystko bowiem, co się dzieje, jest naturalnym skutkiem zmieniającej się sytuacji ekonomiczno-politycznej na przestrzeni wielu lat.

Pozostaje  jednak pytanie, czy rozważania na  temat przeszłości mogą nam pomóc w rozwiązaniu istniejących problemów? Nie wystarczy  niestety wiedzieć, kiedy zaczął zmieniać się stosunek podaży  do popytu na rynku nieruchomości, by umieć go zniwelować. Przed Brytyjskim Rządem, tym i kolejnymi,  jeszcze wiele pracy. Ale jeśli nie zostanie  ona wykonana, problemy tylko się pogłębią.